Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje kasmet generuoja šimtus ginčų. Dalis jų pasiekia teismus, dalis baigiasi tyliais nuostoliais, kai pirkėjas supranta klaidą per vėlai. Bendra šių istorijų gija – informacija, kuri buvo prieinama, bet nebuvo patikrinta.
Sklypas skelbime atrodo idealiai. Kaina patraukli, vieta patogi, nuotraukos žada ramų gyvenimą užmiestyje. Tačiau tai, kas nematoma nuotraukose, kartais kainuoja daugiau nei pats sklypas.
Specialiosios sąlygos: raidės, kurios keičia viską
Lietuvoje egzistuoja daugiau nei penkiasdešimt skirtingų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų. Kiekviena jų riboja tai, ką galite daryti su savo žeme. Kai kurios draudžia statybą, kitos – tam tikrą veiklą, trečios įpareigoja derinti kiekvieną veiksmą su valstybinėmis institucijomis.
Pardavėjas neprivalo jūsų apie tai informuoti. Notaras patikrins tik tai, ar sandoris teisėtas, bet nevertins, ar sąlygos jums priimtinos. Pirkėjo atsakomybė – žinoti, ką perka.
Dažniausia situacija: žmogus įsigyja sklypą prie ežero, planuodamas statyti vasarnamį. Po pirkimo paaiškėja, kad sklypas patenka į vandens telkinio apsaugos zoną. Statyba negalima arba griežtai apribota. Pinigai sumokėti, svajonė žlugusi.
Servitutai: svetimi teisės jūsų žemėje
Servitutas – teisinis terminas, reiškiantis, kad kažkas kitas turi teisę naudotis jūsų sklypo dalimi. Tai gali būti privažiavimo kelias kaimynui, inžinerinių tinklų koridorius arba praėjimo teisė.
Servitutai ne visada matomi vietoje. Jokio kelio, jokių stulpų – tik įrašas registre. Tačiau šis įrašas reiškia, kad negalite statyti toje zonoje, negalite sodinti medžių, kartais – net tverti tvoros.
Blogiausiu atveju servitutas eina per sklypo vidurį, faktiškai padalindamas jį į dvi dalis. Tokio sklypo vertė krenta drastiškai, tačiau pardavimo skelbime apie tai – nė žodžio.
Funkcinės zonos ir bendrieji planai
Savivaldybės bendrasis planas – dokumentas, lemiantis teritorijos ateitį. Jame numatyta, kokia veikla leidžiama konkrečioje zonoje, koks maksimalus pastatų aukštis, koks užstatymo intensyvumas.
Problema ta, kad bendrieji planai keičiasi. Sklypas, kuris šiandien patenka į gyvenamosios statybos zoną, po kelerių metų gali atsidurti pramoninėje teritorijoje – arba atvirkščiai. Planuojamas kelias gali kirsti jūsų sklypą. Numatoma infrastruktūra gali pakeisti vietos charakterį.
Patikrinti esamą situaciją nesudėtinga. Tačiau mažai kas tai daro prieš pirkimą.
Žemės kokybė: ne viskas, kas žalia, yra derlinga
Jei perkate sklypą žemės ūkio veiklai ar net paprastam daržui, žemės našumo balas tampa esminiu rodikliu. Lietuvoje šis balas svyruoja nuo 25 iki 100. Skirtumas tarp 35 ir 75 balų – tai skirtumas tarp varganos žemės ir derlingų laukų.
Vizualiai tai gali būti neįmanoma atskirti. Abu sklypai žaliuoja vasarą, abu atrodo vienodai. Tačiau viename auginsit pomidorus, kitame – vargsite net su bulvėmis.
Našumo balas taip pat tiesiogiai veikia mokestinę sklypo vertę ir, atitinkamai, mokesčius.
Infrastruktūra, kurios nematote
Elektros linijos, dujotiekiai, vandentiekio magistralės – visa tai gali eiti po žeme arba virš jos per jūsų sklypą. Inžineriniai koridoriai reiškia apribojimus: negalite statyti virš jų, sodinti tam tikrų augalų ar vykdyti žemės darbų.
Kartais situacija priešinga – infrastruktūros nėra, nors pardavėjas tvirtino kitaip. Elektros prijungimas nuo artimiausios pastotės gali kainuoti kelis tūkstančius eurų, jei atstumas didelis. Kanalizacijos nebuvimas reiškia nuotekų valymo įrenginius ir papildomas išlaidas.
Sklypo duomenys iš oficialių registrų, kaip dongo.lt atskleidžia visą šią informaciją: nuo specialiųjų sąlygų ir servitutų iki elektros linijų, oro taršos rodiklių ir net saulės kryptingumo, jei planuojate saulės elektrines. Viena ataskaita vietoj kelių savaičių vaikščiojimo po institucijas.
Oro tarša ir aplinkos faktoriai
Sklypas gali būti nutolęs nuo pramonės zonų, tačiau vyraujantys vėjai gali nešti taršą iš kelių kilometrų atstumo. Magistralių artumas reiškia ne tik triukšmą, bet ir padidėjusią kietųjų dalelių koncentraciją.
Šie faktoriai neturi tiesioginės įtakos statybai ar naudojimui. Tačiau jie turi įtakos gyvenimo kokybei – tai, dėl ko daugelis ir perka sklypą užmiestyje.
Kiek kainuoja nežinojimas
Teisininkai, dirbantys su nekilnojamojo turto ginčais, pasakoja panašias istorijas. Pirkėjas, sumokėjęs šešiaženklę sumą už sklypą, atranda problemą, kuri buvo matoma registruose. Informacija buvo vieša, tačiau niekas jos nepatikrino.
Sandoris notariškai patvirtintas, pinigai pervesti, nuosavybė perregistruota. Grąžinti laiko neįmanoma, grąžinti pinigų – beveik neįmanoma.
Patikrinimas prieš pirkimą užtrunka valandas. Spręsti problemas po pirkimo – mėnesius ar metus. Skirtumas akivaizdus, tačiau žmogiška prigimtis verčia tikėti, kad blogiausia nutinka kitiems.
Protingiausias veiksmas prieš bet kokį sklypo sandorį – surinkti visą prieinamą informaciją. Ne iš pardavėjo, ne iš skelbimo, o iš oficialių šaltinių. Tai, ką sužinosite, gali pakeisti sprendimą. Arba patvirtinti, kad pasirinkimas teisingas.