A, B, C, D… Tai ne mokyklos pažymiai. Tai energetinės klasės, kurios nekilnojamojo turto rinkoje veikia kaip nematomas kainų reguliatorius. Pirkėjai ima suprasti, ką jos reiškia – ir pardavėjai, kurie to nesupranta, praranda pinigus.
Kodėl pirkėjai pradėjo skaityti smulkų šriftą
Dar prieš penkerius metus energetinė klasė skelbime buvo formalumas. Žmonės žiūrėjo kvadratūrą, vietą, aukštą. Raidė kampe nieko nereiškė.
Šiandien situacija kitokia. Išaugusios šildymo kainos privertė skaičiuoti. Pirkėjas, rinkdamasis tarp dviejų panašių butų, vis dažniau klausia: kiek kainuos išlaikyti?
D klasės butas gali „suvalgyti” 200–300 eurų per mėnesį šildymo sezonu. B klasės – perpus mažiau. Per metus skirtumas siekia tūkstantį. Per dešimt metų – dešimt tūkstančių.
Protingas pirkėjas tą supranta. Ir renkasi atitinkamai.
Kaip raidė virsta derybų įrankiu
Įsivaizduokite situaciją. Du butai tame pačiame name, tas pats aukštas, panaši būklė. Vienas – D klasė, kitas – B. Pardavėjai prašo vienodos kainos.
Pirkėjas ateina į D klasės butą ir sako: „Jūsų butas šildymui kasmet kainuos tūkstančiu daugiau nei kaimyninis. Per dešimt metų – dešimt tūkstančių. Todėl siūlau penkiais tūkstančiais mažiau.”
Argumentas neginčijamas. Jis paremtas dokumentu, kurį suteikia energinio naudingumo sertifikavimas – procedūra, aiškiai parodanti skirtumus tarp būstų.
Pardavėjas, neturėdamas kontrargumentų, dažniausiai nuleidžia kainą.
Ką sertifikatas pasako apie buto istoriją
Energetinė klasė – tai ne tik skaičius apie šildymą. Tai netiesioginė informacija apie tai, kaip butas buvo prižiūrimas.
Aukštesnė klasė dažnai reiškia: pakeisti langai, apšiltintos sienos, suremontuota šildymo sistema. Tai investicijos, kurias padarė ankstesni savininkai. Pirkėjas gauna būstą, į kurį jau įdėta.
Žemesnė klasė signalizuoja priešingai: greičiausiai laukia išlaidos. Langai galbūt originalūs, sienos – be papildomo izoliacinio sluoksnio, sistema – pasenusi.
Tai nereiškia, kad žemos klasės butas blogas. Bet tai reiškia, kad reikia skaičiuoti ne tik pirkimo, bet ir būsimo atnaujinimo kainą.
Pardavėjo perspektyva: investicija, kuri grįžta
Jei parduodate būstą, energetinė klasė gali būti jūsų sąjungininkė arba priešininkė.
Turite aukštą klasę? Eksponuokite tai. Skelbime pirmoje eilutėje, apžiūros metu – ant stalo. Paaiškinkite pirkėjui, kiek jis sutaupys per metus. Tai argumentas, kodėl jūsų kaina teisinga.
Turite žemą klasę? Svarstykite galimybes. Kartais nedidelės investicijos – tarpinių keitimas, šildymo sistemos reguliavimas – gali pakelti klasę vienu lygiu. O vienas lygis rinkoje gali reikšti kelis tūkstančius eurų skirtumo.
Prieš priimant sprendimą, pravers pastato energetinis auditas. Jis parodys, kur mažiausiomis investicijomis galima pasiekti didžiausią efektą. Gal pakanka 500 eurų, kad klasė pakiltų – o pardavimo kaina padidėtų 3000.
Daugiabučio dilema: kai sprendžia ne tik tu
Buto klasė priklauso ne vien nuo jo vidaus. Bendrojo naudojimo erdvės, stogo būklė, fasado izoliacija – visa tai įskaičiuojama.
Gyventojas gali pakeisti langus, sutvarkyti vidų – bet jei pastatas nepašiltintas, klasė išliks žema. Tai frustruoja tuos, kurie investavo į savo butą, bet negali pakelti bendro įvertinimo.
Todėl renovacijos klausimai daugiabučiuose tampa ne tik komforto, bet ir finansiniu reikalu. Po renovacijos pakilus klasei, pakyla visų butų vertė. Tai argumentas, kurį verta priminti skeptiškai nusiteikusiems kaimynams.
Nuomos rinka: naujas standartas
Nuomotojai taip pat pradeda vertinti energetines klases. Ne iš sąmoningumo – iš būtinybės.
Kai komunaliniai mokesčiai sudaro trečdalį nuomos kainos, nuomininkai ima rinktis. Butas su šimtu eurų mažesnėmis sąskaitomis per mėnesį tampa patrauklesnis, net jei pati nuoma kiek didesnė.
Nuomotojai, turintys efektyvius būstus, gali prašyti aukštesnės nuomos ir vis tiek rasti nuomininkus greičiau nei konkurentai su „pigiais, bet šaltais” butais.
Psichologinis efektas: ramybė už skaičių
Yra dar vienas aspektas, kurio neįmanoma išmatuoti eurais. Tai žinojimas.
Pirkdamas sertifikuotą būstą žinai, ką gauni. Ne „turbūt gerai izoliuotas”, ne „pardavėjas sakė, kad šiltas”. Konkretų įvertinimą, paremtą skaičiavimais.
Parduodamas žinai savo poziciją derybose. Ne „manau, kad verta tiek”, o „dokumentas rodo, kad efektyvumas toks”.
Ta aiškumo vertė – neįkainojama abiem pusėms.
Rinka keičiasi greičiau nei įpročiai
Prieš dešimtmetį niekas neklausė apie energetinę klasę. Šiandien tai standartinis klausimas kiekviename pokalbyje su agentu.
Po dešimties metų žemos klasės būstai gali tapti sunkiai parduodami iš viso. Europos direktyvos griežtėja, reikalavimai auga. Kas šiandien atrodo „pakenčiama”, rytoj gali tapti kliūtimi.
Todėl energetinis sertifikatas – tai ne biurokratinis formalumas. Tai žemėlapis, rodantis, kur esate ir kur link juda rinka.
O žinoti savo poziciją – visada geriau nei spėlioti.